「不動産会社の事業承継にM＆Aは利用できるのかな？」とお悩みではないでしょうか。
近年の不動産業界では、市場縮小の傾向を受けて業界再編が進んでいます。
それに伴い、事業規模の拡大や顧客の獲得を狙って、M＆Aにより不動産会社を売買するケースが増加中です。
この記事では、そんな不動産業界でのM＆A売却を有利に成功させるための条件や注意点を紹介します。
不動産業界での成功事例も確認して、事業承継問題を解決していきましょう。
目次
１. 不動産会社はM＆Aで事業承継できる！業界動向は？
近年の不動産業界では、事業規模の拡大や顧客の引き継ぎを目的として、M＆Aにより不動産会社を買収するケースが増加しています。
ちなみに、不動産事業を大きく3つに分類すると、「開発」と「流通」と「管理」の3事業です。
「開発」とは、商業施設やオフィスビルなどの開発事業を手がけていて、デベロッパーと表現されることもあります。
「流通」の代表例は不動産の仲介事業であり、「管理」は物件のメンテナンスを手がける事業です。
近年では不動産業界全体において、市場縮小の傾向や競争激化を受けて、業界再編が進んでいます。
そのため、シェアを広げて市場縮小に対応すべく、不動産会社を買収するM＆Aが増加しているのです。
したがって、特定地域で大きなシェアを持っている会社は、M＆Aで有利に売却できる可能性が高いので、納得できる事業承継が叶いやすいでしょう。
もしもあなたの会社も経営に不安があるなら、安定させることで業界で生き残っていくためにも、M＆Aを活用した売却を検討してみてください。
以上、不動産業界のM＆A動向について解説をしました。
ここで、「不動産会社のM＆Aでの売却価格はどれくらいなのだろう？」と思う人も多いのではないでしょうか。
ここからは、不動産業界M＆Aの売却価格の相場を見ていきましょう。
２. 不動産業界M＆Aの売却価格の相場
不動産業界M＆Aでの売却価格の相場は幅広く、中小企業の不動産会社であれば3,000万円〜2億円程度が一般的です。
また、大手の不動産会社であれば、売却価格が100億円に及ぶこともあります。
相場に影響する代表的なポイントは、「人材」と「地域に根ざした事業運営」です。
つまり、経験豊富な従業員や特定地域で大きなシェアを持っているほど、売却価格が高額になる傾向があります。
以上、不動産業界M＆Aでの売却価格の相場を紹介しました。
相場の計算は専門性が高いので、具体的な価格が知りたいならM＆A仲介会社に相談するべきです。
そして、不動産業界のM＆Aでは、売却利益以外にもメリットがあります。
ここからは、不動産会社M＆Aにおける売り手側のメリットを見ていきましょう。
３. 不動産会社M＆Aの売り手側のメリット
不動産会社M＆Aにおける売り手側のメリットは、以下の3つです。
- 廃業を避け事業承継できる
- 負債を解消し創業者利益が得られる
- 大手傘下で経営を安定させられる
これらのメリットが得られるので、M＆Aで事業を売却すればあなたの会社が抱えている課題を解決できる可能性が高いです。
それでは、それぞれのメリットを順番に見ていきましょう。
メリット１. 廃業を避け事業承継できる
不動産会社の事業をM＆Aで売却すれば、廃業が避けられ事業承継を行えます。
つまり、M＆Aを活用することで、これまで成長させてきた不動産会社を信頼できる企業の中で存続させることが可能です。
事業承継をすることで、あなたの後継者問題を解決できるだけでなく、従業員の雇用を維持できるのです。
さらに優良企業とM＆Aすることで、以前より従業員の待遇が良くなる可能性もあるのです。
このような理由から、経営者だけでなく、従業員にとってもM＆Aには大きなメリットがあります。
メリット２. 負債を解消し創業者利益が得られる
不動産会社をM＆Aで売却すれば、負債を解消して創業者利益を得ることができます。
創業者利益とは、オーナー株主が会社の創業時から持っていた株式を第三者に売却することで得られる利益のことです。
M＆Aでの会社売却は、大きな含み益のある株式を売却することなので、多額の利益が生じる可能性があります。
このような理由から、M＆Aは創業者にとって金銭的なメリットがあるのです。
そのため、経営者の立場を退いてから金銭的に困りたくない人にとって、大きなメリットとなります。
メリット３. 大手傘下で経営を安定させられる
不動産会社をM＆Aで売却すれば、経営を安定させることができます。
なぜなら、M＆Aによる売却で大手企業の傘下に加わることで、買い手の経営資源が使えるためです。
豊富な経営資源を活用して経営の安定が見込めます。
また、M＆Aによって大手企業が持つノウハウを学ぶことができれば、以前より効率的な運営が見込めるでしょう。
このような理由から、もしも経営について不安を持っているなら、M＆Aによる売却で安定させることを考えるべきだと言えます。
以上、不動産会社M＆Aの売り手側のメリットを紹介しました。
ちなみに、不動産会社のM＆Aでは、買い手側にもメリットがあります。
ここからは、不動産会社M＆Aの買い手側のメリットを見ていきましょう。
４. 不動産会社M＆Aの買い手側のメリット
不動産会社M＆Aにおける買い手側のメリットは、以下の3つです。
- 顧客や取引先を引き継げる
- 事業規模を拡大しサービスを強化できる
- 経験豊富な人材を一括で確保できる
このように、買い手側にとっても様々なメリットがあるので、あなたの会社をM＆Aで買収したいと思う人がでてくる可能性は高いです。
これら3つのメリットをチェックして、M＆Aの戦略作りに役立てましょう。
メリット１. 顧客や取引先を引き継げる
不動産会社の事業をM＆Aで買収すると、顧客や取引先を引き継ぐことができます。
これにより、買い手側ではM＆Aの直後から安定した売上の計上が見込めるのです。
加えて、相手先の事業ノウハウを吸収できれば、効率的な経営や業績向上に繋がります。
このような理由から、M＆Aでの買収によって顧客や取引先の吸収を狙う経営者が増加している状況です。
メリット２. 事業規模を拡大しサービスを強化できる
不動産会社の事業をM＆Aで買収すると、事業規模を拡大することができます。
これによって、買い手側は既存の事業を補完できるので、サービスの強化に繋がるのです。
またM＆Aで買収することで、相手企業が持っていたシェアをそのまま獲得できるため、市場における自社の存在感も強まります。
自社の存在感を強化することは、事業を拡大する上で必要不可欠です。
したがって、M＆Aでの買収により事業拡大を狙う経営者はたくさんいます。
メリット３. 経験豊富な人材を一括で確保できる
不動産会社の事業をM＆Aで買収すると、経験豊富な人材を一括で確保できます。
不動産事業の運営に必要不可欠となる人材を募集するには、手間と時間がかかるものです。
また、不動産業界での人材不足の影響で競争が激化しているため、スピーディーな経営が求められています。
そのため、経験豊富な従業員を地道にコツコツ確保していては、業績への反映が遅れるので市場で勝ち残るのは困難となるでしょう。
したがって、M＆Aで不動産会社の事業を買収することは、短期間で経験豊富な人材を確保できるメリットがあります。
以上、不動産会社M＆Aにおける買い手側のメリットを紹介しました。
「売り手と買い手の双方にメリットがあるのなら、ぜひM＆Aを行いたい」と思った人も多いはずです。
様々なメリットが分かったところで、ここからは具体的な成功事例を確認しておきましょう。
５. 不動産業界M＆Aの成功事例5選
ここからは、不動産業界M＆Aでの成功事例を5つ紹介します。
- アジアゲートホールディングスと東日本不動産の事例
- APAMANとプレストサービスの事例
- 日本社宅サービスと全日総管理の事例
- ケイアイスター不動産とフレスコの事例
- ハウスフリーダムとシティホームの事例
上記にあげた成功事例のように、様々な企業が不動産業界でのM＆Aを行っています。
5つの成功事例の目的と意義を確認して、あなたのM＆A戦略に活かしましょう。
事例１. アジアゲートホールディングスと東日本不動産の事例
最初にご紹介するのは、アジアゲートホールディングスと東日本不動産の事例です。
2018年、ゴルフリゾート事業や建設事業や不動産事業を主に手がけているアジアゲートホールディングスは、東日本不動産をM＆Aによって買収しました。
買収された東日本不動産は、東北地方を中心にアパート・マンション・オフィスビルの賃貸事業を運営する会社です。
M＆Aによる買収の目的は、事業規模の拡大を図ることでした。
これによって、両社の経営資源を組み合わせて効率的な運営体制が構築されるとともに、さらなる事業展開が見込まれています。
このように、事業規模の拡大を狙う大手企業に買収されるM＆Aも少なくありません。
事例２. APAMANとプレストサービスの事例
2つ目の事例は、APAMANとプレストサービスの事例です。
2018年、賃貸管理業などを営むAPAMANは、プレストサービスをM＆Aによって買収しました。
買収されたプレストサービスは、全国の主要都市にて賃貸管理などを手がけている会社です。
M＆Aによる買収の目的は、付帯サービスや民泊やシェアサイクルなどの事業拡大を図ることでした。
現在は、サブリースや保険や緊急駆け付けといったサービスの拡大も期待されています。
したがって、付帯サービスの補完や拡大を図る目的でも、M＆Aを活用するのが良いとされているのです。
事例３. 日本社宅サービスと全日総管理の事例
3つ目の事例は、日本社宅サービスと全日総管理の事例です。
2017年、社宅のアウトソーシング事業を行う日本社宅サービスは、全日総管理をM＆Aによって買収しました。
買収された全日総管理は、不動産管理業務を手がけている会社です。
M＆Aによる買収の目的は、首都圏を中心に展開するサービス事業のノウハウを吸収することでした。
これによって、買い手側では売上や収益の向上に貢献できると見込まれています。
このように、得意分野のノウハウを吸収する目的でもM＆Aは活用可能です。
事例４. ケイアイスター不動産とフレスコの事例
4つ目の事例は、ケイアイスター不動産とフレスコの事例です。
2018年、埼玉県に本社を置くケイアイスター不動産は、フレスコをM＆Aによって買収しました。
買収されたフレスコは、千葉県を中心に戸建住宅の分譲や注文住宅事業を手がけている会社です。
M＆Aによる買収の目的は、戸建分譲事業の拡充を図ることでした。
現在では、これを足がかりに、グループ全体での事業拡大の加速が期待されています。
このように、事業拡大の足がかりとしてM＆Aを活用する場面も少なくありません。
事例５. ハウスフリーダムとシティーホームの事例
最後にご紹介するのは、ハウスフリーダムとシティホームの事例です。
2015年、大阪や福岡を中心に不動産仲介事業を手がけるハウスフリーダムは、シティホームをM＆Aによって買収しました。
買収されたシティホームは、愛知県を中心として地域に根ざした不動産の売買仲介事業を展開する会社です。
M＆Aによる買収の目的は、中部地方への進出を果たすことでした。
これによって、東日本への進出の足がかりとして期待されています。
このように、事業エリアの拡大を図るため地域に特化した企業を買収するM＆Aが行われることも多いです。
以上、不動産業界M＆Aでの5つの成功事例でした。
これら5つの成功事例を見て、実際にM＆Aを行いたいと思った人も多いはずです。
ここで、不動産業界M＆Aで有利に売却する条件を見ていきましょう。
６. 不動産業界M＆Aで有利に売却する条件
不動産業界でのM＆Aは非常に盛んに行われていますが、全ての会社がM＆Aで有利に売却できるというわけではありません。
不動産業界のM＆Aにおいて売却に有利となるのは、以下の3つの条件を満たすことです。
- 地域性を活かした運営を行っている
- 取引先企業を抱えている
- 有資格者が多く在籍している
これら3つの条件を満たすことで、あなたの会社を良い条件で売却しやすくなります。
それでは、それぞれの条件を順番に見ていきましょう。
条件１. 地域性を活かした運営を行っている
地域性を活かした事業運営を行っていると、M＆Aで有利に売却できる可能性が高まります。
なぜなら、地域に特化した会社を買収することで、買い手側は既存事業の補完を行うことができるためです。
近年のM＆Aでは、大手企業が事業の補完を目的に地域性を活かした運営を行う企業を買収する事例が増加しています。
このような理由から、地域に特化した事業運営を行う不動産会社は高値で買収されることが多いです。
条件２. 取引先企業を抱えている
定期的に仕事を受注している取引先があれば、M＆Aでの売却において大きな価値を持ちます。
なぜなら、取引先を抱えている企業を買収すると、買い手ではM＆A直後から業績の向上が見込めるためです。
それに加えて、確実な事業規模の拡大も狙えます。
このような理由から、取引先が確保されている不動産会社の買収価格は高く設定されるのです。
もしもM＆Aでの売却までに時間があるならば、可能な限り取引先を増やす努力をしておくことで、納得できるM＆Aを行いやすいでしょう。
条件３. 有資格者が多く在籍している
有資格者が多く在籍している会社は、M＆Aで有利に売却できる可能性が高まります。
なぜなら、不動産業界では、従業員の人材不足が深刻な問題となっているためです。
しかしその一方で、事業の運営に必要不可欠となる従業員を募集するには、手間と費用がかかります。
そこで、M＆Aの買収によって有資格者である従業員を引き継ぐことができれば、人材不足を改善できるのです。
売却に影響する資格には、以下のようなものがあります。
- 賃貸不動産経営管理士
- マンション管理士
- 宅地建物取引士
一般的には、上記のような資格を持つ従業員が多いほど、有利な条件で売却できる可能性が高まります。
以上、不動産業界M＆Aで有利に売却するための条件を紹介しました。
これら3つの条件を押さえておけば、不動産会社を有利に売却できる可能性が高いです。
しかしその一方で、不動産業界のM＆Aでは注意するべき点もあるので、ここで確認しておきましょう。
７. 不動産業界M＆Aの注意点は？
不動産業界におけるM＆A仲介会社の注意点は、以下の2つです。
- 債権者からの反発を受ける可能性がある
- 従業員からの未払い賃金請求のリスクがある
不動産業界で生き残っていくために、M＆Aは非常に有効な手段だと言えます。
しかし、M＆Aには注意しておきたいポイントもあり、メリットだけでM＆Aを決断してしまうのは避けた方が良いです。
ここからは、それぞれの注意点と解決方法を順番に見ていきましょう。
注意点１. 債権者から反発を受ける可能性がある
M＆Aによる会社売却の有用性や将来的に得られる利益について、あらかじめ債権者に説明をして同意を得ておくようにしてください。
M＆Aで不動産会社を売却することは、業界で生き残るための前向きな経営戦略と言えます。
ところが、経営体制が変化することの不安から、反対の意見を唱える債権者が出てくることがあるのです。
したがって、債権者から同意を得るために、M＆Aでの売却の有用性や将来的に得られる利益について、しっかり説明を行うことが大切だと言えます。
注意点２. 従業員からの未払い賃金請求のリスクがある
不動産業界のM＆Aを行う上で最も注意しておきたいのは、従業員への未払い賃金についてです。
一般的な傾向として、不動産会社は、他の業界と比べて拘束時間が長時間化しやすいと言われています。
そのため、これらの従業員に対する給料が固定費となり利益を圧迫しやすいです。
なので、少しでも固定費を削減しようとする経営者は少なくありません。
これにより、不適切な労務管理が行われるケースが多く存在します。
不適切な労務管理には、労働条件の明示不足や、時間外労働に対する賃金の未払いなどが考えられるのです。
こういった状況でM＆Aを行おうとすると、売り手側に多額の賃金が請求されてしまうリスクがあります。
さらには、M＆Aの成約後にこれらの事実が発覚した場合、売り手側が損害買収請求を受けるおそれもあるのです。
そこで、もしも未払い賃金について不安があるならば、あらかじめ不適切な部分は解決しておくと良いでしょう。
以上が、不動産業界のM＆Aはを行う際の注意点でした。
M＆Aを行う際には、これら2つに気をつけてください。
そして、どうしても不動産業界のM＆Aを成功させたいという人は、専門家である仲介会社に相談するのが最適です。
８. 不動産業界M＆Aの成功には仲介業者が重要！
不動産業界でのM＆A事例は数多くありますが、希望に合うパートナーを自社だけで探すのは非常に大変だと言えます。
そこで活用したいのが、M＆A仲介会社です。
M＆A仲介会社に相談すれば、自社の要望に合った買い手を見つけてくれるだけでなく、M＆Aに必要な手続きまでサポートしてもらえます。
多くの仲介会社では無料相談サービスを行っており、不動産会社M＆Aに不安を感じている人や自社の売却価格について気になる人は、まず仲介会社に相談するのが最適です。
M＆A仲介会社に相談すれば、高値で買い取ってもらえるように経営状態を整えるためのアドバイスももらえます。
したがって、M＆A仲介会社に相談して、効率的にパートナー探しを進めると良いでしょう。
たとえば、M＆A総合研究所は相談しやすい仲介会社となっています。
M＆A仲介会社については、『【M＆A仲介会社BEST5を発表】有名企業5社を徹底比較！！』で詳しく書いているので、参考になるはずです。
それでは、不動産業界の主要企業ランキングを確認しておきます。
業界について理解し、M＆Aの戦略作りに役立ててください。
９. 【補足】不動産業界主要企業ランキング
M＆Aで不動産会社を売却するときは、日本国内の不動産業界における主要企業について知っておけば、業界の動向をより深く理解できます。
業界を深く理解しておくことも、有利な条件で売却するためには大切です。
ここでは、不動産事業を手がけている不動産業界の主要企業TOP10社の一覧を売上高と合わせて見ておきましょう。
| 企業名 | 売上高（単位：億円） |
| 三井不動産 | 15,679 |
| 飯田グループHD | 11,360 |
| 三菱地所 | 10,094 |
| 住友不動産 | 8,549 |
| 東急不動産HD | 8,154 |
| 大東建託 | 7,748 |
| 野村不動産HD | 5,695 |
| レオパレス21 | 5,114 |
| 大京 | 3,348 |
| 東京建物 | 2,600 |
（引用：業界動向サーチ「不動産業界 売上高ランニング（平成27年〜28年）」）
このように、不動産業界では上位数社が大きなシェアを占めている状況です。
そのため、上記のような大手不動産会社に買収されれば、より安定した経営が見込まれます。
もしもあなたの不動産会社が中小企業であるなら、事業を生き残らせるためにも積極的にM＆Aの活用を検討してみてください。
メリットや成功事例を理解して、不動産業界のM＆Aを有利な条件で成功させましょう。
それでは最後に、通常のM＆Aよりも有利な条件で売却しやすい不動産M＆Aについて紹介しておきます。
１０. 【補足】会社をたたむ前に不動産M＆Aを検討すべき！
あなたの会社が不動産会社であるならば、会社をたたんでしまう前に不動産M＆Aも検討すべきです。
不動産M＆Aとは、不動産の取得を目的としたM＆Aのことを指します。
ちなみに、通常のM＆Aでは、事業や会社を取得することが目的です。
このように目的が異なっていますが、どちらのM＆Aであっても売却するということ自体は同じだと言えます。
不動産M＆Aを活用することで、売り手と買い手の双方に通常のM＆Aとは異なったメリットがあります。
それでは、売り手と買い手が得られるメリットを順番に確認しておきましょう。
１０−１. 不動産M＆Aの売り手にとってのメリット
不動産M＆Aを活用することで、通常のM＆Aと比べて売却時の手取り額が大幅に増える可能性があります。
なぜなら、不動産M＆Aは株式譲渡と類似した手続きを取るので、株式譲渡の利益のみが課税されるためです。
そのため法人税や住民税を支払う必要がありません。
また株式の譲渡で得た利益は株主に直接帰属するため、株主に対して配当金を支払う必要もないのです。
したがって、不動産M＆Aを活用すれば20％の所得税の支払いで済むため、売り手にとってメリットとなります。
過去には、不動産M＆Aの活用によって、不動産を売却して会社を解散させた場合と比較して、手取り金額がおよそ8000万円程度増えた事例もあるのです。
そのため、M＆Aによる会社売却を行う際は、不動産M＆Aを検討してみると良いでしょう。
１０−２. 不動産M＆Aの買い手にとってのメリット
不動産M＆Aを活用することで、買い手側では登記申請が不要となります。
つまり、株式変更のみで手続きを完了させることができるのです。
また、不動産売買の手続きで必要となる収入印紙を購入することもありません。
したがって、買い手側では手続きの手間や費用がかからないメリットがあります。
以上、不動産M＆Aの様々なメリットを紹介しました。
売り手と買い手双方にメリットがあるので、M＆Aを活用する際は不動産M＆Aも検討してみてください。
まとめ
不動産業界では、市場縮小や競争激化による生き残りを図るためM＆Aでの買収が増加傾向にあります。
また高齢化の影響を受け、事業承継の手段として会社を売却するM＆Aが盛んです。
ただし、自社だけでM＆Aを完結させるのは非常に大変と言えます。
信頼できるM＆Aを仲介業者に相談し、経営している不動産会社の課題を前向きに解決していきましょう。
