店舗売却するなら高値で売ろう!店舗売却の流れや注意点を徹底解説!

「店舗売却について詳しく知りたい」とお調べですね。

まず、店舗売却とは第三者に店を売ることです。

もし営業をやめるときに後継者がいないのであれば、店舗売却をすることで資金を得ることができます。

ただし、店舗売却をするときの注意点を知っておかなければ、売却後賠償金を求められるかもしれません。

そこで今回は店舗売却の流れや注意点をわかりやすくお話します。

ただ成功させるだけではなく「どうしたら高い価格で店舗売却できるのか」についても知っておきましょう。

目次

1.店舗売却とは

店舗売却とは、文字通り第三者へ店を売ることです。

店舗の内装設備や従業員を残し、そのまま売り手へ引き継ぐ店舗売却は最近増えています。

まずは例として以下2つのケースを見てみましょう。

  1. 居酒屋を270万円で売却したケース
  2. ラーメン屋を200万円で売却したケース

なぜ、店舗売却に踏み切ったのか理由にも注目してみてください。

事例1.居酒屋を270万円で売却したケース

店舗経営一筋でやってきた店長Aさんが、第二の人生を歩むため店舗売却を決意しました。

さっそく仲介業者へ相談したところ、査定価格は250万円となったのです。

希望売却価格は300万円でしたが、10坪と広くない店内であったため290万円で買い手を募集。

1週間の間に3組もの応募があり、内見も案内をしました。

そのうち1組の方から「買収したい」と申し込みがありましたが、減額を希望。

Aさんはできるだけ早く売却したかったため減額をし、270万円で会社売却が決定したのです。

その後1ヶ月程度で賃貸借契約も結び、さらに2ヶ月後には買い手オーナーが店をオープンさせました。

事例2.ラーメン屋を200万円で売却したケース

Bさんは、長年ラーメン屋を経営してきましたが、人手不足のため店舗売却を決意

自身では上手く進めることができない可能性を考え、すぐに仲介業者へ相談し、査定を依頼しました。

査定額は200万円と狭いお店でしたが、駅近だったこともあり高値がついたのです。

さっそく買い手を募集したところ、1週間後に1人の内見予約が入りました。

その1人がそのまま買収を決意。

スムーズに条件交渉へと進み、査定額200万円そのままの価格で売却が決定したのです。

その後1.5ヶ月後に引き渡しを行い、双方納得のいく店舗売却が実現しました。

このように比較的規模の小さい店舗であっても売却できる可能性は十分にあります

また、閉店よりも店舗売却をすることの方がメリットが多いのも特徴ですから、次の項目で確認してみましょう。

2.閉店と比べた時の店舗売却のメリット

店舗売却をすることで得られるメリットとして以下の2つがあります。

  1. 撤退コストを抑えて資金を得られる
  2. 雇用を守ることができる

例えば、経営から手を引くとなると『廃業』の選択肢が思い浮かぶはずです。

しかし、廃業を選ぶ前に店舗売却を検討してほしい理由ともなるので確認してみてください。

メリット1.撤退コストを抑えて資金を得られる

店舗売却をすることで、撤退コストを抑えつつ資金を得ることが可能です。

例えば、閉店して撤退するときには以下の2つのコストが発生します。

  1. 原状回復費
  2. 空家賃

それぞれ確認しましょう。

(1)原状回復費

閉店をするときには、原状回復しなければなりません。

つまり、原状回復に必要な費用の負担があるのです。

賃貸契約書には、オーナーに返却する際の状態が記載されています。

入居する前の状態に戻したりコンクリートむき出しの状態にすることが一般的です。

そのため、工事費用が発生します。

(2)空家賃

閉店後すぐに入居者がいない場合、空家賃が必要です。

賃貸契約書には、退去日の何か月前に通知しなければならないといった規定が記載されています。

一般的には6ヶ月に設定されており、オーナーに通知後半年は空家賃を払わなければなりません

例えば、家賃15万円のとき90万円の空家賃が必要となるのです。

このように、閉店して撤退するときには予想以上の費用が発生します。

しかし、店舗売却をすれば、撤退費用をおさえながら売却価格を資金として得ることができるのです。

メリット2.雇用を守ることができる

店舗売却と同時に従業員の雇用を条件に入れれば、雇用を守ることができます

従業員にとって職場の閉店はショックを受けるものです。

新しく職場を探さなければならないといった不安もあるでしょう。

さらに、閉店までに就職活動をさせると、店舗の運営が立ち行かなくなる恐れがあります。

しかし、店舗売却をすることでそのまま買い手に雇用し続けてもらうことが可能です。

買い手も採用活動や教育の手間が省けるため、そのまま雇用するケースも多くあります。

では、条件などの交渉も含めてどのような流れで進むのかを見てみましょう。

3.店舗売却をするときの流れ

メリットを見て「店舗売却したい!」と思う人は、店舗売却の流れを見ておきましょう

店舗売却をする際には、9つのステップに分けることができます。

どれもとても大事なので、順番に確認していきましょう。

流れ1.物件オーナーへテナント解約予告

「店舗を閉める」と決意したのであれば、早い段階で物件オーナーへテナント解約の旨を伝えましょう。

解約予告期間は契約によって異なりますが、一般的に退去日の6ヶ月前には伝えなければなりません

また、同時に店舗売却しようと思っていることも相談しておくと、話がスムーズに進みます。

流れ2.仲介業者へ相談

店舗売却をするなら、仲介業者に相談をしましょう。

仲介業者の選ぶ方は、不動産取引資格のある業者をオススメします。

店舗売却をするときには物件オーナーとの専門的な不動産知識が必要となるからです。

仲介業者には、希望売却価格やいつまでに売却したいか等を伝えましょう。

具体的に伝えることで、希望通りの店舗売却が実現します。

流れ3.現地調査と査定

仲介業者への依頼後は、実際に現地調査に入ってもらい査定を行います。

店舗の設備、内装、立地、間取り、清潔感などをチェックされるのです。

査定後にも「もっと高く売るにはどうしたら良いでしょうか?」と聞いてみましょう。

業者の清掃や備品の入れ替えをするだけで大幅に査定価格が上がることもあります。

流れ4.物件オーナーの承諾

店舗売却は、賃貸借契約で禁止されていることもあるので、物件オーナーの承諾が必要です。

承諾のないまま店舗売却をしようとしても、契約ができないので気を付けましょう。

この際、不動産取引資格の持つ業者だとスムーズに交渉してもらえます。

逆に資格のない業者だと自分で交渉しなければなりません。

不動産の専門知識が必要なので、注意しましょう。

流れ5.買い手の募集

物件オーナーの承諾が取れたら、仲介業者を通して買い手を募集します。

買い手の希望があるなら、必ず仲介業者に伝えるようにしましょう。

募集期間中は希望者と面会をしたり店舗を案内することがあります。

流れ6.条件交渉

買い手候補が「買いたい」と意思表示をしたら、条件交渉を行います。

売却価格や売却時期、従業員の処遇など互いに意見交換をするのです。

お互いが納得いくまで話合いの場を設けましょう。

また、条件交渉の場には仲介業者も同席してくれます。

上手く交渉を進めるコツをアドバイスもしてくれるはずです。

流れ7.店舗資産譲渡契約の締結

店舗の売買が決定したら、店舗資産譲渡契約を締結します。

交渉の中で決まった条件をすべて明記しなければなりません。

契約書は仲介業者で作ってもらえるケースが多いですが、内容をしっかりと確認したうえでサインをしましょう。

流れ8.物件オーナーとの解約手続き

店舗資産譲渡契約書の締結後、物件オーナーとの解約手続きを行います。

正確には、買い手が賃貸借契約書を物件オーナーと締結するのと同時に解約を行うのです。

解約をすることで、テナント料を支払う必要がなくなります。

流れ9.引き渡しと売却代金の受け取り

最後に引き渡しと売却代金の受け取りを行います。

店舗の引き渡し日には、仲介業者と一緒に立ち会ってガス・水道・電気、冷房器具などの動作を確認しなければなりません。

問題がなければ引き渡しは完了です。

その後、売却代金が仲介業者を通して支払われます。

このように店舗売却には複数の手続きが必要となりますから、会社や経営者だけで進めていくのは難しいです。

ですから、できる限り仲介会社などの専門家に相談して進めるようにしてみてください。

※【関連】【M&A仲介会社BEST5を発表】有名企業5社を徹底比較!!

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ある程度の流れをお話しましたが、実際にどれほどの価値が付くのか気になるところだと思います。

そこで、次は相場についても見ていくことにしましょう。

4.店舗売却の相場とは

店舗売却の相場は、100万円~250万円程度です。

もちろん、店舗の立地や規模によって売却価格は大きく変動します。

例えば、初めて独立して開業する人の平均開業予算は500万円~600程度、開業する人に人気の物件はテナント賃料20万円程度となっています。

これらを含めて予想される初期費用は以下の通りです。

敷金 120万円(20万円×6ヶ月)
礼金 40万円(20万円×2ヶ月)
手数料 20万円
運転資金 100万円
改装費 100万円
合計 380万円

このように合計金額は、380万円となります。

開業資金500~600万円から380万円を差し引いた120~220万円が店舗買収に充てられるのです。

※【関連】M&Aの相場はいくら?決め方や高い譲渡価格で成立させる条件を解説!

上記はあくまでも一例ですから、必ずしも同じような価格と条件で進むとは限りません。

もし、高値で売却したいと考えているのであれば、買い手にとって魅力的な店舗に磨き上げていく必要があります。

では、どのようにして磨き上げをするべきなのかについてもお話するのでチェックしてみてください。

5.高値で売却できる店舗の条件

高値で売却できる店舗の条件は以下の4つがあります。

  1. 立地の良さ
  2. 活用しやすい規模と間取り
  3. 清潔がある
  4. 従業員も引き継ぐ

立地や間取りはどうすることもできないと思いますが、清潔感や従業員については改善することが可能です。

少しでも高値で売却できるよう、しっかりと確認しましょう。

条件1.立地の良さ

店舗売却において、立地の良さは価格を決定づける最大の要因です。

お客さんのアクセスのしやすさは店舗の売り上げに直結します。

大手チェーン店ほど、「駅前立地にどうしても出店したい」と考えているでしょう。

小さな店舗であっても駅前というだけで、1,000万円ほどの売却価格となるケースが多いです。

駅前に限らず、車通り人通りの多い場所、学校の前など、お客さんのアクセスしやすい立地にある店舗は必然的に価格が上がります。

条件2.活用しやすい規模と間取り

活用しやすい規模と間取りであることも売却価格の要因です。

広いと価格は高くなると思われがちですが、実は10~20坪程度の店舗の需要が高くなっています

店長とアルバイト2人程度で回せるお店のサイズがこの規模であるため、「ちょうどよい」とされるサイズなのです。

また、同じ大きさでも間取りの良し悪しで売却価格は変わります

多くのテーブルとイスが置けるかが売り上げを左右するため、多くの席を設けられる間取りが好まれるのです。

具体的には、間口が狭く奥に長い間取りよりも、間口の広い物件の方が需要があり高値となります。

条件3.清潔感がある

清潔感の有無は売却価格を大きく左右させる要因です。

厨房や床が油だらけの飲食店より毎日こまめに掃除がされている飲食店では買い手の印象が異なります。

当然ですが、キレイで清潔感の保たれているお店の方が「買いたい」と思うものです。

店舗売却をする際、売買契約を結ぶ前に必ず買い手が下見をします。

その際に清潔感のある店舗は値下げ交渉が入りにくいため、希望価格で売却できるケースが多いのです。

店舗の隅々を見られても「きれいだ」と言ってもらえるよう清潔感を保っておきましょう。

条件4.従業員も引き継ぐ

店舗だけでなく従業員を引き継ぐと、売却価格は上がります。

時給を引き上げてでも従業員もそのまま引き受けたいと考える経営者は多いからです。

開業する際、従業員の採用は時間と労力がかかります。

そこで、買収で人材を得られるメリットを提示できれば、大きな価値としてみてもらえるわけです。

特に同じ形態の店舗を経営するのであれば、教育の手間も省くことができます。

できるだけ売却後も、従業員には働き続けてもらえるよう交渉をしましょう。

ここまで高値で店舗売却をするために必要な条件についてお話しました。

ただし、条件を満たしていても必ず成立するとは限りません。

失敗しないためにも注意しておきたい点について確認しておきましょう。

6.店舗売却をするときに注意する2つのこと

店舗売却をするのであれば、注意したいのが以下の2つです。

  1. 店舗売却は機密情報として扱う
  2. 売主責任の範囲を確認する

それぞれ詳しく確認していきましょう。

注意点1.店舗売却は機密情報として扱う

店舗売却は、必ず機密情報として扱いましょう。

お客さんや従業員に漏らすことは危険です。

従業員が店舗売却の話を聞くと、不安から転職・退職してしまう恐れがあります。

また、閉店のネガティブなイメージが定着して売り上げが下がるかもしれません。

このような場合、店舗売却が決まる前に営業を続けることが困難となります

また、従業員がいることにメリットを感じていた買い手が取引を中止しまうかもしれません。

店舗売却は機密情報として扱い、経営者だけで話を進めるようにしましょう。

注意点2.売主責任の範囲を確認する

店舗売却を成立させる前に、売主責任の範囲を確認しましょう。

例えば、買い手が入居した後に売却した機材の故障が見つかって、売り手に損害賠償を求められることがあります。

引き渡し時に自分が確認したときに壊れてなかったのであれば、賠償責任はないはずです。

しかし、売主責任をハッキリさせておかなければ賠償責任を負わなければなりません

そのため、店舗売却をする契約書には「動作確認は買い手も立ち会って行う」「動作確認後の故障の責任は負わない」といった内容を記載しておきましょう。

また、仲介業者に動作確認の立ち会いをしてもらうと安心です。

では、どのような仲介業者に依頼するべきなのかお話していきます。

7.店舗売却における仲介業者を選ぶポイント

店舗売却をするなら、仲介業者に依頼するようにしましょう。

プロの目線で、買い手探しから価格交渉までサポートをしてくれます。

また、トラブル回避のためのアドバイスもしっかりしてくれるのです。

そのため、店舗売却に置いて仲介業者は欠かせない存在といえます。

店舗売却の仲介業者を選ぶポイントは3つです。

  1. 地元業者か大手業者か
  2. 査定価格で選ぶ
  3. 不動産取引資格を持っている業者を選ぶ

自分の店舗に適した仲介業者を選び、店舗売却を成功させましょう。

ポイント1.地元業者か大手業者か

まずは、地元業者か大手業者かで選ぶ方法です。

立地が悪かったり築年数が経っていれば地元業者に頼むようにしましょう。

地元業者の場合、地域の特性や過去の事例をよく知っているため、細かい質問にも丁寧に答えてくれます。

査定の精度や売却までの期間の予測も精度が高いです。

しかし、ネットワークが低く買い手を見つけるのに時間がかかるケースもあります。

一方、駅前など人気の物件であれば大手業者に頼むことがオススメです。

大手業者だと、全国ネットワークを持っており大手チェーンの目に留まることもあります。

大手チェーンが買い手になると、高値で売却できる可能性が高いです。

しかし、地域の特性や買い手ニーズを理解していないというデメリットもあります。

条件が良くなければ、機関優先で安い価格で売却されるかもしれません。

売りたい店舗の立地や条件を考え、どちらに相談するべきか判断しましょう。

ポイント2.査定価格で選ぶ

複数の仲介業者に査定をしてもらい、査定価格の高い業者に頼むのもポイントです。

その土地の店舗を売ることが得意だと、査定価格は強気の値段になります。

逆に、不得意だと低価格となる傾向です。

また、査定をしてもらうときには最高価格と最低価格を聞くようにしましょう。

経験豊富な仲介業者であれば、「こういった点で値引き交渉されるかもしれない」と懸念点を教えてくれるはずです。

1社に絞るまえに複数の仲介業者に無料査定してもらい、比較をしてみましょう。

ポイント3.不動産取引資格を持っている業者を選ぶ

店舗売却をする時は、不動産取引資格を持っている仲介業者を選びましょう。

不動産取引資格を持っている仲介業者だと交渉を任せることができ、スムーズに話が進むからです。

店舗売却をするとき、経営者だけでなく物件のオーナーとの交渉も必要です。

しかし、物件オーナーとの交渉には専門的な不動産の知識がなくてはなりません。

さらに、資格のない仲介業者の場合、経営者が直接交渉しなければならないこともあるでしょう。

資格の有無で仲介手数料が変わることもありますが、トラブル回避を優先する方が賢明です。

不動産取引資格の持っている仲介業者を選びましょう。

8.法人ごと売却するならM&A仲介会社に相談しよう

もし、店舗だけでなく法人ごと売却したり、事業として店舗を売却したいのであれば、M&A仲介会社に相談しましょう。

例えば、以下のような場合はM&A仲介会社がオススメです。

  1. 法人ごと売却したい
  2. 飲食店運営事業をすべて売却したい
  3. 複数店舗を一気に売却したい

ただ店舗売却する場合と、法人や事業を売却する場合とでは、相場や手続きの流れが違います。

店舗売却の専門仲介業者に依頼をすると、1店舗ずつ「物件」として売却することになるからです。

しかし、法人や事業をM&Aするのであれば、売りたいものを一括で買い手に売却することができます。

そのため、契約の量が減りすべて売却するまでの期間も短縮できるのです。

もし、どこに相談すべきかお悩みでしたら『M&A総合研究所』へご相談ください。

相談料は無料となっておりますので、まずはお気軽なお声掛けからお待ちしております。

※【関連】会社売却の基本を学ぶ!知っておきたい8つの知識を徹底解説!

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【補足】店舗売却をしたときに発生する税金

最後に、店舗売却をしたときに発生する税金について確認しましょう。

店舗売却をすると譲渡所得が発生し、それに対して税金が発生します

譲渡所得=売却価格ー売却のための経費で計算しましょう。

譲渡所得に対する税金は、分離課税と総合課税の2種類の課税方法があります。

それぞれ確認し、納税で慌てないように注意しましょう。

税金1.分離課税

税金の種類 税率
短期譲渡所得
(所有が5年未満)
課税短期譲渡所得×30%
長期譲渡所得
(所有が5年以上)
課税長期譲渡所得×15%

分離課税とは、特定の所得を他の所得と分けて課税する方法です。

飲食店の場合、土地・建物物件に関する利益が分離課税の対象となります。

また、所有期間によって税金の算出方法が変わるので注意しましょう。

税金2.総合課税

税金の種類 対象
短期譲渡所得
(所有が5年未満)
全額が対象
長期譲渡所得
(所有が5年以上)
2分の1に相当する金額が対象

総合課税は、特定の所得を他の所得と合算して税額を計算する方法です。

飲食店の場足、土地・建物物件に関する利益以外は総合課税の対象となります。

所有期間によって税金の対象が異なるので注意しましょう。

また、総所得に対して税率と控除額が異なります。

課税される所得金額
(短期譲渡所得+長期譲渡所得)
税率 控除額
195万円以下 5% 0円
195万円超え・330万円以下 10% 97,500円
330万円超え・695万円以下 20% 427,500円
695万円超え・900万円以下 23% 636,000円
900万円超え・1,800万円以下 33% 1,536,000円
1,800万円超え・4,000万円以下 40% 2,796,000円
4,000万円超え 45% 4,796,000円

計算が難しい場合は、必ず事前に税理士へ相談しましょう。

正確な税額を算出してくれるはずです。

※【関連】【会社売却で発生する税金の全知識】節税するコツまで徹底解説!

まとめ

店舗売却とは、第三者に店を売ることです。

もし営業をやめるときに後継者がいないのであれば、店舗売却をすることで資金を得ることができます。

また、従業員の雇用を守るといったメリットもあるのです。

ただし店舗売却には注意点もあります。

必ずプロの仲介業者に相談し、トラブル回避をしながら高価格で売却しましょう。